Archive for the 'อสังหาริมทรัพย์' Category

ลักษณะที่ถูกต้องเกี่ยวกับการตัดสินใจด้านเชื่อเชื่อจำนอง

จำนองที่อยู่อาศัยทำหน้าที่เป็นตัวแทนของธนาคารแคนาดาสหภาพเครดิต บริษัท ที่น่าเชื่อถือ บริษัท เงินทุนและผู้ให้กู้เอกชนรายบุคคล ต่อจากนั้นเมื่อคุณไปที่โบรกเกอร์จำนองเพื่อจัดหาเงินกู้จำนองพวกเขาจะวิเคราะห์สถานการณ์เฉพาะของคุณและเลือกผลิตภัณฑ์ที่ดีที่สุดจากหนึ่งใน 50 สถาบันให้ยืมของแคนาดาที่จำหน่าย

จำนองเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการศึกษาที่ได้รับใบอนุญาตและควบคุมโดยคณะกรรมการบริการทางการเงินของ เป็นเพียงหนึ่งในหน่วยงานรัฐบาลที่ตรวจสอบการดำเนินธุรกิจของจำนองแต่ละจังหวัดมีหน่วยงานที่ให้บริการเช่นเดียวกันกับชาวแคนาดา เป็นผลให้หน่วยงานเหล่านี้รับรองว่าชาวแคนาดาได้รับการคุ้มครองที่เชื่อถือได้เข้าใจอย่างละเอียดของผลิตภัณฑ์จำนองและมาตรฐานของการบริการเพื่อตอบสนองความต้องการของแต่ละบุคคล

ดังนั้นวิธีการที่คุณจะได้รับประโยชน์โดยใช้นายหน้าจำนองหรือไม่

  • ประหยัดเวลา หลายคนพยายามซื้อสินค้าเกี่ยวกับการจำนองของตนเองโดยเดินทางไปยัง 5-6 ธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ของแคนาดาซึ่งอาจใช้เวลานานมากนายหน้าจำนองจะได้พบคุณที่สะดวกสำหรับคุณและพวกเขาจะซื้อสินค้าจำนองของคุณเพื่อช่วยให้คุณประหยัดเวลาอันมีค่ามากมาย
  • คะแนนเครดิต ข้อควรพิจารณาที่สำคัญที่สุดสำหรับชาวแคนาดาเมื่อจำนองอื่นมีคะแนนเครดิตของพวกเขาทุกครั้งที่คุณไปที่ธนาคารและยื่นขอสินเชื่อจำนองพวกเขาจะทำการตรวจสอบเครดิตการสอบถามข้อมูลมากเกินไปจะมีผลต่อคะแนนเครดิตของคุณ นายหน้าจำนองขอให้สอบถามข้อมูลเครดิตแบบเดียวและส่งต่อไปยังธนาคารที่พวกเขากำลังช็อปปิ้ง
  • ประหยัดเงินหลายคนอยู่ภายใต้สมมติฐานที่ผิดพลาดว่ามีราคาแพงในการใช้นายหน้าจำนองในความเป็นจริงโบรกเกอร์ส่วนใหญ่ไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมใด ๆ เนื่องจากได้รับการชำระเงินจากสถาบันการเงินเพื่อนำธุรกิจเข้ามา นั่นเป็นส่วนที่ดีที่สุดคุณจะได้รับคำแนะนำที่เป็นกลางเกี่ยวกับการจำนองของคุณและจะไม่เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ

อัตราที่ดีที่สุดการใช้นายหน้าจำนองค้ำประกันคุณ

ว่าคุณจะได้รับอัตราที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ตัวแทนจำนองอิสระต้องพึ่งพาธุรกิจซ้ำ ๆ เพื่อไม่ให้เล่นเกมพวกเขามักจะหาลูกค้าที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ นอกจากนี้ในฐานะที่เป็นรางวัลสำหรับการนำพวกเขาล้านดอลลาร์ต่อปีในธุรกิจหลายธนาคารจะเสนอราคาพิเศษเฉพาะกับจำนองสำหรับลูกค้าของพวกเขา การอนุมัติโดยเร็ว โดยปกติโบรกเกอร์จำนองจะได้รับการจดจำนองของคุณภายใน 24 ชั่วโมงโดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด แม้ว่าธนาคารพาณิชย์จะอนุมัติการจำนองของบุคคลอย่างรวดเร็ว แต่บางครั้งอาจใช้เวลาหลายสัปดาห์ในการเจรจาต่อรองกับอัตราที่ดีที่สุด

 

มีมติไฟเขียวมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

สิ้นสุดการรอคอยสำหรับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง เมื่อคณะครม.ได้มีมติไฟเขียวมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ไฮไลท์ของมาตรการดังกล่าวคือการปล่อยสินเชื่อบ้านให้กับผู้มีรายได้น้อยจาก ธอส., การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านทั้งเก่าและใหม่ รวมไปถึงการที่ผู้ที่กู้ซื้อบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังสามารถนำ 20% ของราคาบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้เป็นระยะเวลา 5 ปีภาษี โดยมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 6 เดือนนับตั้งแต่วันที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามในร่างประกาศดังกล่าว

ได้มีมติเห็นชอบมาตรการตามที่กระทรวงการคลังเสนอ โดยหนึ่งในมาตรการสำคัญที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั่นคือ มาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 มาตรการย่อย ได้แก่

1. มาตรการทางการเงินเพื่อสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง ให้สามารถกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในวงเงินที่สูงขึ้น ซึ่งช่วยผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์อื่นๆ ให้เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ โดยวงเงินของโครงการดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท และ ธอส.สามารถเพิ่มวงเงินได้ตามความเหมาะสม และมีกำหนดระยะเวลารับคำขอและการดำเนินการ 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ตุลาคม 2558 และให้ ธอส. สามารถขยายระยะเวลาได้ตามความเหมาะสม โดยมีระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และผู้กู้จะต้องมีรายได้สุทธิไม่เกิน 30,000 บาท/ เดือน

2. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% โดยไม่จำกัดมูลค่าของบ้าน อย่างไรก็ดี มาตรการนี้เป็นมาตรการระยะสั้นที่มีระยะเวลาเพียง 6 เดือน

3. มาตรการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดในอาคารชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 5 ปีภาษี โดยให้แบ่งใช้สิทธิเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีภาษี ซึ่งจะต้องเป็นการซื้ออสังหาฯ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นับตั้งแต่วันที่ ครม.มีมติเห็นชอบ- 31 ธันวาคม 2559 และผู้ที่ขอลดหย่อนภาษีจะต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ที่ซื้อเป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ใดๆ มาก่อน

โดยหลังจากที่มีการประกาศมาตรการดังกล่าว เชื่อว่าจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดอสังหาฯ ของไทยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ยาวไปจนถึงช่วงปีหน้าได้อย่างแน่นอน

คอนโดในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐาน

33

ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯขึ้นแท่นครองส่วนแบ่งตลาดใหญ่แทนบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน จากข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีคอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนสูงกว่าร้อยละ 50 ในปี 2553 ขณะที่ในปี 2548 มีเพียงร้อยละ 3.5 แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยนมาที่ตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน ส่งผลให้ข้อมูลอุปสงค์ส่วนเกินตั้งแต่ปี 2552 ไม่สัมพันธ์กับราคาบ้านพร้อมที่ดินแต่สะท้อนในราคาคอนโดมิเนียมแทน ราคาคอนโดระดับกลางและระดับบน1ในเขตกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงถึงความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่มากที่สุด หากนับย้อนตั้งแต่ปี 2545 จนถึงปัจจุบัน ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 50 ถึงแม้วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี 2551-2552 ทำให้ราคาบ้านพร้อมที่ดินและคอนโดมิเนียมระดับล่างอ่อนตัวลงอย่างชัดเจน แต่ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนกลับสวนทางโดยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในปัจจุบันพบว่าคอนโดในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบน มีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 แบบจำลองที่ได้จากการพิจารณาข้อมูลต่างๆ เช่น สินเชื่อในตลาด อสังหาริมทรัพย์ อัตราการเข้าพัก (Take-up rate) อัตราดอกเบี้ย ระดับรายได้ สัดส่วนยอดขายต่ออุปทาน เป็นต้น ทำให้เราสามารถประมาณค่าหามูลค่าพื้นฐานของราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มต่างๆได้ โดยคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับล่างมีมูลค่าต่ำกว่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 6 ซึ่งสอดคล้องกับภาวะในตลาดที่คอนโดมิเนียมสร้างใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มราคาแพงในแหล่งชุมชนหรือแหล่งธุรกิจ หรือตามแนวรถไฟฟ้าที่มักจะได้รับความนิยมค่อนข้างมาก ต่างกับกลุ่มราคาถูกที่ได้รับความสนใจน้อยกว่า

เรามองว่าราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังถือว่าสูงเกินกว่ามูลค่าพื้นฐานเพียงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแล้วส่งผลกระทบกระจายในวงกว้างอย่างเช่นปี 2540 นั้นยังคงห่างไกล แต่อย่างไรก็ดี อย่าได้ชะล่าใจกันจนเกินไปเพราะการที่ราคาอยู่สูงกว่ามูลค่าพื้นฐานนั้น ย่อมแสดงถึงสัญญาณฟองสบู่ที่เริ่มก่อตัวขึ้น อีกทั้งเม็ดเงินทุนต่างชาติที่ยังคงมีแนวโน้มไหลเข้าจำนวนมหาศาลจะเป็นปัจจัยเร่งการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากยิ่งขึ้น ในขณะที่ โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่ผุดขึ้นอย่างรวดเร็วราวกับดอกเห็ด ก็ช่วยเพิ่มความเสี่ยงที่จะกดดันราคาให้ลดลงได้อย่างรวดเร็วในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีสิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่อง เรามองว่าเนื่องจากข้อจำกัดด้านข้อมูลของไทยเกี่ยวกับตลาดคอนโดที่ยังไม่ครบถ้วนและครอบคลุมเพียงพอ ทำให้ราคาที่นำมาใช้ประเมินมีโอกาสต่ำกว่าความเป็นจริงที่ปรากฏในตลาดขณะนี้ จึงมีความเป็นไปได้อย่างมากที่ความเสี่ยงต่อฟองสบู่ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพนั้นอาจจะสูงกว่าที่เราประเมิน

เศรษฐกิจซบทำให้อัตราการเติบโตตลาดรับสร้างบ้านลดลง

21

เศรษฐกิจซบกระทบชิ่งตลาดรับสร้างบ้านหรู ดิ เอ็มเพอเร่อร์ ชี้ตลาดชะลอตัว เล็งขยายกลุ่มลูกค้าใหม่ เน้นกลุ่มผู้บริหารรุ่น 2 เหตุซื้อง่าย ขายคล่อง กล้าตัดสินใจ ด้าน”มาสเตอร์ แปลน” เผยพบสัญญาณลูกค้าชะลอการตัดสินใจก่อสร้าง ยอมรับปี 58 ตลาดแข่งเดือด จำต้องปรับกลยุทธ์เดินหน้ารุกการตลาดเต็มสูบ กวาดลูกค้าใหม่นักธุรกิจต่างจังหวัด มั่นใจโตสวนกระแส นายสุรัตน์ชัย กึงฮะกิจ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ดิ เอ็มเพอเร่อร์ เฮ้าส์ จำกัด บริษัทรับสร้างบ้านระดับตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป กล่าวถึงภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านในครึ่งแรกปี 2558 ว่า มีการชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะบ้านราคา 3-5 ล้านบาท รวมไปถึงกลุ่มเอสเอ็มอีโดยคาดการณ์ว่ามูลค่าตลาดรวมของตลาดรับสร้างบ้านปี 2558 อยู่ที่ประมาณ 4.9 หมื่นล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 10% โดยเป็นของกลุ่มผู้รับเหมาอิสระ 3.88 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 79% และเป็นของบริษัทรับสร้างบ้านที่อยู่ในสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 6.89 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 14% และเป็นของบริษัทรับสร้างบ้านที่ไม่ได้อยู่ในสมาคมฯ อีก 7% หรือคิดเป็น 3.44 พันล้านบาท สำหรับกลุ่มรับสร้างบ้านหรูราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป

พบว่ามีอัตราการเติบโตไม่มากโดยปีนี้บริษัทตั้งเป้าโตประมาณ 5% หรือมียอดขาย 390 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกสามารถสร้างยอดขายไปแล้ว 200 ล้านบาท และเซ็นสัญญาสร้างบ้าน 3 หลัง มูลค่ากว่า 200 ล้านบาท ยังไม่รวมตกแต่ง โดยทั่วไปลูกค้าจะใช้งบตกแต่งบ้านมากกว่าราคาค่าก่อสร้าง 1-1.5 เท่า โดยขณะนี้อยู่ระหว่างสร้างบ้าน 9 หลัง มูลค่ากว่า 900 ล้านบาท กลยุทธ์หลักที่บริษัทจะนำมาใช้ในช่วงครึ่งปีหลังคือ การขยายกลุ่มลูกค้าที่เป็นเจ้าของธุรกิจ อายุประมาณ 40-50 ปี ถือเป็นรุ่นที่ 2 ของธุรกิจ เนื่องจากคนกลุ่มนี้มีพฤติกรรมกล้าใช้เงินและกล้าตัดสินใจมากกว่าจากเดิมที่กลุ่มลูกค้าหลักของเราจะมีอายุ 55 ปีขึ้นไป รวมทั้งการพัฒนาแบบบ้านใหม่ให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้ามากขึ้น โดยจะเป็นแบบบ้านสไตล์ฝรั่งเศส ระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ระดับราคาเริ่มที่ 15 ล้านบาทขึ้นไป กล่าวว่า ตลาดรับสร้างบ้านหรูมีการชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2557 เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน และตลาดมีการแข่งขันรุนแรง ส่งผลให้เริ่มพบสัญญาณลูกค้าชะลอการก่อสร้างแม้ว่าจะเซ็นสัญญาแล้วก็ตาม เนื่องจากไม่มั่นใจในสภาวะเศรษฐกิจทำให้บริษัทจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ด้านการตลาดมากขึ้นจากเดิมที่ให้ลูกค้าเข้ามาหา เปลี่ยนเป็นการเดินหาลูกค้าโดยการออกบูธ, แจกโบชัวร์ตามหมู่บ้านที่บริษัทเคยก่อสร้าง, การให้ส่วนลดสูงสุดถึง 15% เพิ่มขึ้นจากเดิมบริษัทให้เพียง 9% รวมทั้งการขยายรูปแบบงานจากรับสร้างบ้านเพียงอย่างเดียว มาเป็นรับออกแบบบ้านเพิ่มเติม, รับสร้างบ้านในระดับราคา 12 ล้านบาท ซึ่งไม่ใช่ระดับราคาที่บริษัทรับสร้าง รวมทั้งทำการตลาดผ่านโซเซียลมีเดีย ซึ่งการทำการตลาดด้วยวิธีนี้ช่วยเพิ่มยอดขายให้กับบริษัทได้เป็นอย่างดี

ข้อดี ที่ควรพิจารณาก่อนที่จะใช้บริการของการค้นหาบริษัทรับสร้างบ้านจากวราสารอิเล็กทรอนิกส์

สำหรับข้อดีนั้นมีตัวเลือกหลายบริษัท มีผลงานก่อสร้างให้ดู หลายหลัง ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องการทิ้งงาน บริษัทรับสร้างบ้าน มีความน่าเชื่อถือกว่าผู้รับเหมา และมีแบบบ้านมาตรฐานให้เลือกอย่างหลากหลาย มีการออกแบบบ้านให้ใหม่ โดยบางบริษัทไม่คิดเงินค่าใช้จ่ายในการออกแบบ สร้างบ้านกับ บริษัทรับสร้างบ้าน ไม่ค่อยมีปัญหาจุกจิกเหมือนว่าจ้างผู้รับเหมา เจ้าของบ้านสามารถที่จะรู้ราคาค่าก่อสร้าง และ รายการวัสดุก่อสร้าง ได้ทันที ในกรณีที่วัสดุขึ้นราคา เจ้าของบ้านก็ไม่ต้องกังวลใจอะไร เพราะตกลงราคากันไว้ชัดเจนแล้ว มีสถาปนิก วิศวกร โฟร์แมน ฝ่ายบริการลูกค้า ไว้คอยบริการเจ้าของบ้าน ในขณะที่ผู้รับเหมาส่วนใหญ่ไม่ และเจ้าของบ้านสามารถที่จะรู้ ขนาดบ้าน รูปร่างหน้าตาบ้าน รวมทั้งเห็นแบบบ้านนั้นๆ ที่สร้างไปแล้วจริงๆ ว่าเป็นอย่างไร มีบริการครบวงจร อาทิ ติดต่อหน่วยงานราชการ สถาบันการเงิน มีแบบบ้านให้เลือก และทำการก่อสร้างให้ มีสถาปนิกและวิศวกรครบ มีการรับประกันการก่อสร้าง หากบ้านที่สร้างมีปัญหา สามารถที่จะเคลม กับ บริษัทรับสร้างบ้าน ได้ ต่างจากผู้รับเหมา เมื่อสร้างเสร็จแล้ว ไม่รู้จะไปตามตัวที่ไหน หากบ้านเกิดปัญหา สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ ไม่มีค่อยปัญหาเรื่องงบบานปลาย ถ้าเจ้าของบ้านไม่เปลี่ยนแปลงอะไรในกรณีที่วัสดุขึ้นราคา เจ้าของบ้านก็ไม่ต้องกังวลใจอะไร เพราะตกลงราคากันไว้ชัดเจนแล้ว

คุณรู้จักบริษัท รับสร้างบ้าน ดีแค่ไหน
บริษัทรับสร้างบ้าน คือ บริษัทที่ดำเนินการธุรกิจรับสร้างบ้านบนที่ดินของลูกค้า โดยทีมงานวิชาชีพทางสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม บริษัทรับสร้างบ้านจะมีแบบมาตรฐานและมีการรับออกแบบบ้านใหม่ ทำให้ท่านได้บ้านที่มีสไตล์เป็นของตนเอง ในปัจจุบันมี บริษัทรับสร้างบ้านเกิดขึ้นมากมาย ทำให้ผู้บริโภคได้มีโอกาสเลือกบริษัท, เปรียบเทียบและตัดสินใจ ซึ่งบ้านมีราคาตั้งแต่หลักล้านไปจนถึงหลายสิบล้านบาท ความแตกต่างของบริษัทรับสร้างบ้านในสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านกับ บริษัทรับสร้างบ้าน ที่ไม่อยู่ในสมาคม หลายๆท่านเกิดคำถามขึ้นมาว่า “บริษัทรับสร้างบ้านอยู่ในสมาคมแล้วไง เพราะไม่ว่าใครก็สร้างบ้านได้ทั้งนั้น” นี้เป็นสิ่งหนึ่งที่ลูกค้าสงสัยมากที่สุด ถึงความแตกต่างระหว่างบริษัทรับสร้างบ้านในสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านและบริษัทรับสร้างบ้านรายอื่น

ไม่ว่าท่านจะเลือกสร้างบ้านกับ บริษัทรับสร้างบ้านราคาถูก กับผู้รับเหมารายย่อยหรือซื้อบ้านจัดสรร ล้วนแต่มีความสำคัญยิ่ง ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านควรศึกษารายละเอียดให้ดี ควรคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย ความเหมาะสมและราคา ที่สำคัญควรเลือกแบบบ้านที่ท่านชอบและตรงกับความต้องการมากที่สุด เพราะบ้านถือที่อยู่อาศัยเป็นที่มีความสำคัญต่อเราเป็นอย่างมาก เพราะ “หากเราได้บ้านที่ดีก็เท่ากับเราลงทุนระยะยาวอย่างถูกต้อง”

วารสารการให้ความรู้แก่ประชาชนเกี่ยวกับการเวรคืนที่ดิน

การพัฒนาประเทศจำเป็นต้องมีการเวนคืนเพื่อปรับปรุงการใช้ที่ดินใหม่ ทำไมในประเทศที่พัฒนาแล้วการเวนคืนทำได้ง่าย แต่ของไทยทำได้ยาก ทำให้การพัฒนาประเทศทำได้ช้าและขีดความสามารถในการแข่งขันตกต่ำลงเมื่อเทียบกับเพื่อนบ้าน การเวนคืน เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะการพัฒนาความเจริญต่างๆจำเป็นต้องมีการตัดถนน สร้างทางด่วน บ่อบำบัดน้ำเสีย สนามบิน คลองประปา และคลองชลประทาน ฯลฯ โดยรัฐบาลทำการการเวนคืนเพื่อผลประโยชน์ของส่วนรวม ซึ่งหลักสำคัญของการเวนคืนก็คือ ทางราชการต้องจ่ายค่าทดแทนไม่ต่ำกว่าราคาตลาด การบังคับเอาที่ดินไปจากประชาชนผู้ครอบครองโดยจ่ายค่าทดแทนต่ำ ถือเป็นการละเมิด (สิทธิมนุษยชน) และสร้างความไม่เท่าเทียมกันในสังคม อันจะก่อให้เกิดปัญหาตั้งแต่การดื้อแพ่ง การประท้วง ความไม่สงบในบ้านเมือง โครงการที่พึงดำเนินการหลังจากการเวนคืนก็จะล่าช้าและเสียหาย

ประชาชนควรมีโอกาสทำความเข้าใจเกี่ยวกับการเวนคืน เพื่อทราบถึงความจำเป็น สิทธิและค่าทดแทนที่ตนควรได้รับด้วยความเป็นธรรม การเผยแพร่ความรู้เหล่านี้จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เราได้เรียนรู้จากสหรัฐอเมริกาว่า กฎหมายเวนคืนที่ดีต้องแก้ไขได้บ่อยๆให้สอดคล้องกับความเป็นจริง หากระบบกฎหมายของเรายังตายตัว แก้ไขหรือปรับปรุงเพื่อประโยชน์ของมหาชนอย่างมีประสิทธิภาพไม่ได้ การเวนคืนทรัพย์สินก็อาจกลายเป็นการเพิ่มปัญหาความไม่เป็นธรรมในสังคมมากขึ้น

ขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน

1.ประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนที่ดิน
2.เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน
3.กำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืน พิจารณาจากสภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดินด้วย
4.ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน หากหน่วยงานประสบปัญหางบประมาณประกาศแล้วไม่สามารถเปลี่ยนใจจะปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง
5.ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน
6.ขั้นตอนจ่ายเงินค่าทดแทน ทำสัญญาซื้อขายและรับเงินทดแทนจากเจ้าหน้าที่
7.หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี
8.เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน
9.ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน
10.ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

การสร้างความเชื่อมั่นจากสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

ในวงการธุรกิจรับสร้างบ้านมีทั้งผู้ประกอบการมืออาชีพที่แข็งแกร่ง และผู้ประกอบการรายเล็กๆจำนวนมาก ในปัจจุบันธุรกิจรับสร้างบ้านยังไม่มีเวทีกลางหรือหน่วยงานที่เป็นตัวแทนในการดำเนินงานและประสานธุรกิจ ทั้งในส่วนการประสานงานเพื่อร่วมมือกันพัฒนาและสร้างความแข็งแกร่งให้ธุรกิจ หรือประสานงานกับหน่วยงานของรัฐ ภาคธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนการเป็นเวทีกลางเชื่อมต่อในการทำกิจกรรมเพื่อสังคม และสร้างการยอมรับในธุรกิจแก่ผู้บริโภคและประชาชนได้เข้าใจและเชื่อมั่น ดังนั้นสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านจึงได้ถือกำเนิดขึ้น เพื่อทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางหรือเวทีกลาง ในความร่วมมือของบรรดาผู้ประกอบการที่มารวมตัวกัน

การจะยกระดับมาตรฐานบริษัทรับสร้างบ้านให้เป็นที่ยอมรับนั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่หน่วยงานอย่างสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านจะต้องดำเนินการให้เป็นรูปธรรมอย่างมีแบบแผนและเป็นระบบ การส่งเสริมและสนับสนุนผู้ประกอบการที่พร้อมจะพัฒนาและเพิ่มขีดความสามารถ เป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญและเร่งรัดพัฒนา ควรมีความกล้าหาญที่จะคัดแยกผู้ประกอบการที่ขาดคุณสมบัติออกไปจากความเป็นสมาชิกและระบบธุรกิจรับสร้างบ้าน โดยไม่เอาความเป็นพวกพ้องมาปะปนกับหลักปฏิบัติที่ถูกต้อง เพราะมิฉะนั้นจะทำให้ขาดความเป็นมืออาชีพอย่างแท้จริง และขาดความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้ในอนาคต แม้ผู้บริโภคไม่มั่นใจต่อภาวะการเมืองและเศรษฐกิจในปีนี้ แต่เป็นที่ยอมรับกันดีว่ามีผลกระทบต่อกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านน้อยกว่าผู้ประกอบการบ้านจัดสรร เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคมีการออมเงินสูง และมักใช้เงินสดแทนการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน

โอกาสการเติบโตของภาพรวมธุรกิจก็มีเช่นกัน เพราะผู้ประกอบการมีการขยายตลาดใหม่ในภูมิภาคเพิ่มมากขึ้น ทั้งการขยายสาขาของรายเดิม และการเข้ามาของผู้ประกอบการรายใหม่ โดยพบว่าทำเลหรือพื้นที่ที่มีการขยายตลาดและเข้ามาแข่งขันกันมากที่สุดได้แก่ ภาคอีสาน และภาคกลาง เช่น นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี สระบุรี ราชบุรี เป็นต้น การเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันทั้งในเรื่องการยกระดับมาตรฐานการสร้างบ้าน ที่จะลดการพึ่งพาแรงงานให้น้อยลงและหันมาใช้เครื่องมือหนัก และเครื่องมือเบาในการก่อสร้างบ้านมากขึ้น เช่น รถเครน เครื่องฉาบปูน เครื่องพ่นสี เป็นต้น โดยพยายามผลักดันและส่งเสริมให้สมาชิกเปลี่ยนมาใช้วิธีก่อสร้างบ้านที่เน้นใช้ช่างเทคนิค และเครื่องมือแทนการใช้แรงงาน เพื่อจะยกระดับมาตรฐานการสร้างบ้านของสมาชิกให้เป็นที่ยอมรับมากขึ้น

การพัฒนาธุรกิจที่ดินด้านตะวันออกเฉียงเหนือและหัวเมืองจังหวัดชายทะเล

ธุรกิจการซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้นมีสภาพคล่องน้อยมาก

เนื่องจากในช่วงที่เกิดวิกฤติหรือในช่วงไหนก็ตามที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อย และแม้จะมีการซื้อขายบ้าง ข้อมูลก็ไม่ได้เผยแพร่ออกไปให้เป็นที่รับรู้กันอย่างกว้างขวาง    ว่าที่จริงก็ไม่ค่อยมีใครแคร์ว่าราคามันจะเป็นเท่าไร ถ้าเขาไม่ได้คิดจะขายบ้านที่ตนเองอาศัยอยู่ ส่วนคนที่รู้ว่าราคาที่ดินลดลงก็คือคนที่ซื้อที่ดินที่พบว่าราคามันถูกลงไปพอสมควรในปีนั้น ซึ่งเหตุผลสำคัญที่ที่ดินราคามีแต่จะขึ้นนั้นเป็นเพราะพื้นฐานของราคาที่ดินในภาพกว้างมักจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างช้าๆโดยมีแนวโน้มค่อยๆปรับตัวขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในชุมชนที่ที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งทั้งเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจนั้น ดังนั้นราคาที่ดินจึงมักจะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามเกือบทุกปีเหมือนกัน

ที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักเป็นอย่างมาก ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาคจากปัจจัยบวกที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำ การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนว่าจะอาศัยการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเป็นจุดขายมากที่สุดคงไม่พ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ซึ่งมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากจะมีสาเหตุมาจากการเติบโตของกิจกรรมเศรษฐกิจในภูมิภาค และการที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ AEC ที่มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งช่วยเปิดพื้นที่ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในตะวันออกเฉียงเหนือและหัวเมืองจังหวัดชายทะเล

เชื่อว่าการเมืองในระยะสั้นนี้อาจไม่มีผลกระทบต่อราคาที่ดิน ในบริเวณพื้นที่ชุมนุมทางการเมืองหลายจุดในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร อาจทำให้รายได้ลดลงไปบ้าง แต่ก็คงไม่มีผลในระยะยาว เชื่อว่าในระยะยาวตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจไทยโดยรวมยังมีความแข็งแกรงอยู่ และหากได้รับการสนุนสนุนจากโครงการสาธารณูปโภค โดยในเขตกรุงเทพมหานครที่ดินที่มีราคาที่ดินต่ำสุด จะอยู่ในเขตรอบนอก เพราะไม่มีสาธารณูปโภคเท่าที่ควร

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวอย่างไร เมื่อความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง

แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ แต่ยังถือได้ว่าเติบโตต่ำกว่าที่ควรจะเป็น เมื่อเทียบกับศักยภาพที่มีและเทียบกับภูมิภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5% ของ GDP ซึ่งต่ำกว่าระดับ 10% ของ GDP ในยุคเฟื่องฟูก่อนหน้าที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเอเชียอย่างมาก โดยระดับราคาในธุรกิจนี้ยังคงอยู่ในระดับเดียวกันหรือต่ำกว่าแนวโน้มของภูมิภาค โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

ปัจจัยด้านโครงสร้างมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยิ่ง สัดส่วนของประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตเมืองนั้นต่ำมากเมื่อเทียบกับระดับรายได้ ประชากรไทยเพียง 32% เท่านั้นที่อาศัยอยู่ในเขตเมือง ซึ่งต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย (48%) มาเลเซีย (68%) และเกาหลี (81%) ยิ่งไปกว่านั้น การไม่มีชุมชนเมืองขนาดใหญ่ในพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ทำให้กรุงเทพฯ มีสัดส่วนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้สมดุลกับพื้นทื่อื่น ๆ ในไทย โดยปัจจุบันกรุงเทพฯ มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเกือบครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัย และกว่า 75% ของพื้นที่สำนักงาน ลักษณะความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลง โครงสร้างของครัวเรือนกำลังเปลี่ยนไป โดยจำนวนครัวเรือนแบบใหม่ๆ (เช่น คนที่อาศัยอยู่คนเดียว ครอบครัวคู่สมรสไม่มีบุตรและครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยว) เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับสัดส่วนของประชากร  นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็เปลี่ยนแปลงด้วย ครัวเรือนรายได้ระดับปานกลางมีความต้องการอาศัยในทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ขณะที่กลุ่มรายได้ระดับสูงชอบอาศัยในบ้านเดี่ยว

อีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจมากคือ จะมีการเปลี่ยนแปลงของความต้องการภายในตลาดที่อยู่อาศัยประเภทนั้นๆ ด้วย จากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปนั่นเอง เราได้ระบุตลาดหลัก (segment) สำหรับที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ทั้งที่เป็นตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ พร้อมทั้งอธิบายลักษณะและความต้องการของตลาดดังกล่าว ตัวอย่างเช่น ครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยวที่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์มีแนวโน้มที่จะมีขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งส่งผลให้มีความต้องการห้องนอนหลายห้องมากกว่าครอบครัวคู่สมรสมีบุตร

ยิ่งไปกว่านั้น มีการประเมินว่าธุรกรรมที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ คิดเป็นเกือบ 70% ของมูลค่าธุรกรรมของทั้งประเทศในปี 2009 แสดงให้เห็นว่า กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีผู้แข่งขันมาก ทั้งๆ ที่มีพื้นที่จำกัด จากการวิเคราะห์ของเราพบว่า ความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการตอบสนองความต้องการเฉพาะของทั้งตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ซึ่งเป็นผลจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่สำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้ผู้ประกอบการได้

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ธุรกิจขายบ้านเก่าอย่างไร ให้ได้ราคา

บ้านเก่า ที่หลายๆท่านอยากขายเพื่อไปซื้อบ้านใหม่ หรือต้องการทำเลดีใกล้ที่ทำงานนั้นไม่ใช่เรื่องยอกแต่หากถ้ามีเคล็ดลับซึ่งทุกท่านอาจจะต้องลงมือลงแรงกันหน่อย เพื่อให้บ้านขายได้ราคาตามสมควร

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์
การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็นปัจจัยสำคัญก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจะประชาสัมพันธ์โดยวิธีการดังนี้

– ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)
– ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ)
– ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน
– ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ)
– ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์

ผู้ขาย
ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้างจะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมากขึ้น

นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านหลังนี้ไว้แต่เนินๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ หากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่างให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย

เงื่อนไขการขาย
เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตราฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง

บ้านที่จะขาย
บ้านที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงให้อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปะละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย

เมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ บนปัจจัยสำคัญ ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย(กรอบเวลา) วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง ตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ โดยการเน้นที่จุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบดังนี้เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้นจะไม่ใช่เรื่องยากเย็นอีกต่อไป

การใช้วารสารในการโฆษณาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นที่รู้จัก

การใช้สื่อโฆษณาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นเรื่องใหญ่เรื่องหนึ่งของผู้ดำเนินธุรกิจประเภทนี้ เนื่องจากสินค้าอสังหาริมทรัพย์ มีความหมายตามชื่อ คือเป็นสินค้าที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายไปให้ลูกค้าเป้าหมายชมได้ถึงที่ จึงจำเป็นต้องใช้สื่อโฆษณาจำนวนมากเพื่อจูงใจให้ลูกค้ามาเยี่ยมชม ณ สถานที่ตั้งสินค้า ซึ่งก็คือที่โครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมลูกค้าเป้าหมายของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ อยู่กันอย่างกระจัดกระจาย ไม่ได้รวมตัวกันอยู่เป็นกลุ่มก้อน และไม่มีสถานที่แห่งใดแห่งหนึ่งที่จะเป็นแหล่งรวมหรือที่ชุมนุมกันของคนกลุ่มนี้

นอกจากนี้ สินค้าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินค้าที่ซื้อซ้ำ ในวงจรชีวิตของลูกค้าจะซื้อสินค้าบ้านเมื่อเริ่มต้นมีครอบครัวเป็นครั้งแรก ต่อมาบางส่วนเมื่อมีรายได้มากขึ้นก็จะซื้อบ้านที่มีขนาดใหญ่ขึ้น และมีเพียงส่วนน้อยที่ซื้อบ้านพักไว้สำหรับวัยชรา กล่าวได้ว่า คนส่วนใหญ่ในตลอดช่วงชีวิตจะมีการซื้อสินค้าที่อยู่อาศัยเพียงครั้งเดียวดังนั้น จึงทำให้การสื่อสารการตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพจึงเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยุ่งยากทำให้งบค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นงบประมาณที่ค่อนข้างสูง ถ้าไม่นับเงินลงทุนซื้อที่ดิน เงินค่าก่อสร้างแล้ว งบค่าโฆษณาน่าจะเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่สามารถบริหารงบโฆษณามีประสิทธิภาพสูงสุด สามารถควบคุมวงเงินได้ที่ประมาณ 1.5% ของยอดขาย แต่ส่วนใหญ่มักจะอยู่ที่ประมาณ 3.0-5.0% ทั้งนี้ไม่นับรวมการรณรงค์โฆษณาประชาสัมพันธ์กรณีพิเศษ เช่น การเตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ การสร้างภาพลักษณ์เปิดตัวโครงการใหม่

ปัญหาใหญ่หรือข้อขัดแย้งพื้นฐานของการใช้งบโฆษณาอสังหาริมทรัพย์ คือ สินค้าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมนั้น เป็นสินค้าท้องถิ่น แต่สื่อโฆษณาที่ใช้ส่วนใหญ่จำเป็นต้องใช้สื่อแมสมีเดียที่ครอบคลุมทั่วประเทศพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น คนที่เคยอยู่ทำเลไหน ก็มักจะซื้อบ้านในย่านนั้นๆ เป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากปัจจัยในการพิจารณาทำเลของผู้บริโภคนั้นขึ้นอยู่กับสถานที่ทำงานของพ่อแม่ สถานศึกษาของลูกและบ้านญาติพี่น้องเป็นสำคัญ แม้แต่ในพื้นที่ของกรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑลเอง หากแบ่งแยกพื้นที่ออกเป็นโซนใหญ่ๆ แล้ว จะพบว่าประมาณ 60% คนจะซื้อบ้านในโซนเดิม อีกประมาณ 30-40% จึงมีการเคลื่อนย้ายไปซื้อบ้านในโซน อื่นของกรุงเทพฯ

การใช้สื่อประเภทสิ่งพิมพ์เพื่อประชาสัมพันธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Business-Industry-45634

ท่ามกลางสภาวะการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง

แบรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่มีตัวตนที่แตกต่างอย่างชัดเจน เป็นแรงผลักดันในการสร้างคุณค่าและจริยธรรมในการดำเนินธุรกิจเป็นเครื่องกำกับ การทุ่มงบประมาณในการโฆษณาประชาสัมพันธ์เพื่อสร้างการรับรู้ในระยะสั้นเพื่อหวังผลเพียงยอดขายโดยขาดสำนึกรับผิดชอบอาจไม่บรรลุผลในยุคของสังคมข่าวสารและเทคโนโลยีอินเตอร์เน็ตที่ผู้บริโภคมีความรู้ความเข้าใจและตระหนักในสิทธิ การบริหารประสบการณ์ลูกค้าและการบริการหลังการขายยังเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยสร้างความแตกต่างและเป็นจุดแข็งที่ทำให้แบรนด์อสังหาริมทรัพย์ของบริษัทได้รับการบอกต่อและเป็นที่ยอมรับอย่างกว้างขวาง

การใช้เครื่องมือหรือตัวกลางที่ใช้ในการนำข่าวสาร เรื่องราว จากองค์กรหรือหน่วยงานไปสู่ประชาชน โดยสื่ออาจจำแนกได้หลายประเภทหลายหลักเกณฑ์ แต่การกำหนดประเภทของสื่อเพื่อการประชาสัมพันธ์จะต้องคำนึงถึงลักษณะที่เป็นรูปธรรม ลักษณะที่พัฒนาได้ประโยชน์ในปัจจุบันและศักยภาพเพื่ออนาคต สำหรับการเตรียมสิ่งพิมพ์เพื่อการประชาสัมพันธ์ ก่อนจะทำสิ่งพิมพ์ควรมีการวางแผนให้เรียบร้อย การวางแผนที่ดีต้องคำนึงถึง วัตถุประสงค์ ผู้อ่าน และรูปแบบ เพราะสื่อกลายเป็นองค์ประกอบที่จะขาดเสียมิได้ในการสื่อสารทุกรูปแบบ

หนังสือพิมพ์เป็นเครื่องมือที่สำคัญในการเผยแพร่และการประชาสัมพันธ์อสังหาริมทรัพย์ เพราะหนังสือพิมพ์เป็นสื่อมวลชนที่สามารถเข้าถึงประชาชนจำนวนมาก และมีระยะเวลากำหนดออกที่แน่นอนเป็นประจำสม่ำเสมอ หนังสือพิมพ์ผิดกับสื่อชนิดอื่นๆ ตรงที่ว่าหนังสือพิมพ์นั้นอาจจะเป็นเครื่องเร่งเร้าก่อให้เกิดประชามติขึ้นในหมู่ประชาชนได้ และขณะเดียวกันก็จะส่อประชามติของประชาชนสะท้อนออกมาให้เห็นอีกด้วย หนังสือพิมพ์เป็นเครื่องมืออันสำคัญยิ่งในวงการประชาสัมพันธ์หนังสือพิมพ์ สามารถเสนอข่าวสารเรื่องราวต่างๆหลายด้านปะปนผสมผสานกันไปในฉบับเดียวกัน มีทั้งข่าวสาร เรื่องราว ที่ประชาชนเฉพาะกลุ่มและประชาชนทั่วไปสนใจ

ปัจจุบันความนิยมในการใช้สื่อประเภทสิ่งพิมพ์เพื่อการประชาสัมพันธ์นี้มีอยู่มากและมีรูปแบบที่หลากหลายออกไปอีกมากมาย เช่นในรูปปฏิทิน รูปลอก สมุดบันทึก ซึ่งล้วนแต่เป็นสื่อที่เข้าถึงประชาชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีอายุการใช้งานนาน แต่มีข้อจำกัดในเรื่องการนำเสนอเนื้อหาซึ่งต้องให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย เช่นแผ่นพับที่เขียนด้วยภาษาวิชาการ ถ้าส่งไปให้ประชาชนในชนบท อาจจะไม่สามารถเข้าใจเนื้อหาที่ต้องการประชาสัมพันธ์ได้เลย หนังสือพิมพ์เป็นเครื่องมืออันสำคัญยิ่งในวงการประชาสัมพันธ์หนังสือพิมพ์ สามารถเสนอข่าวสารเรื่องราวต่างๆหลายด้านปะปนผสมผสานกันไปในฉบับเดียวกัน

สื่อสิ่งพิมพ์และหนังสือวารสารที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

7

หากสำรวจสิ่งพิมพ์ต่าง ๆ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา จะพบข้อเท็จจริงอย่างหนึ่งว่าสิ่งพิมพ์ดูเหมือนจะเป็นปัจจัยสำคัญในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น ใบปลิว แผ่นพับโฆษณา นิตยสาร วารสาร หรือจุลสาร ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งวารสารฉบับที่ท่านกำลังอ่านอยู่นี้ด้วยก็เป็นสิ่งพิมพ์ตามกฎหมายเช่นเดียวกัน ในเมื่อกฎหมายเป็นกฎเกณฑ์ที่วางแบบแผนปฏิบัติในสังคม สิ่งพิมพ์ย่อมอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ที่กฎหมายวางแบบแผนปฏิบัติไว้ด้วย ดังนั้นหากผู้ใดมีความประสงค์จะจัดทำสิ่งพิมพ์สักฉบับหนึ่งจึงควรพิจารณาดูว่ามีกฎหมายกำหนดกฎเกณฑ์อะไรไว้บ้างเพื่อป้องกันไม่ให้ตนต้องได้รับผลกระทบจากการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย กฎหมายฉบับสำคัญที่เกี่ยวข้องกับสิ่งพิมพ์แต่เดิมนั้น คือ พระราชบัญญัติการพิมพ์ พ.ศ.2484 แต่เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้เป็นกฎหมายที่มีผลใช้บังคับมานานแล้วและมีหลายบทบัญญัติที่ขัดต่อรัฐธรรมนูญ เช่น การสั่งปิดกิจการหนังสือพิมพ์

ในการประกาศใช้พระราชบัญญัติจดแจ้งการพิมพ์ พ.ศ.2550 นั้น กฎหมายให้เหตุผลว่า เนื่องจากบทบัญญัติบางมาตราในพระราชบัญญัติการพิมพ์ พ.ศ.2484 ไม่สอดคล้องกับรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทยและสถานการณ์ในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพิมพ์อื่น ๆ อีกหลายฉบับรองรับไว้เพียงพอต่อการคุ้มครองประโยชน์ของรัฐและประชาชนแล้ว จึงยกเลิกกฎหมายว่าด้วยการพิมพ์และให้มีกฎหมายว่าด้วยจดแจ้งการพิมพ์เพื่อวางหลักเกณฑ์ในการรับจดแจ้งการพิมพ์เป็นหลักฐานให้ทราบว่า ผู้ใด เป็น ผู้พิมพ์ ผู้โฆษณา บรรณาธิการ หรือเจ้าของกิจการหนังสือพิมพ์ เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบของประชาชนผู้ที่ได้รับความเสียหายในการฟ้องร้องดำเนินคดี หากพิจารณาดูตามเหตุผลของกฎหมายแล้ว ดูเหมือนว่ากฎหมายฉบับนี้ไม่มีอะไรเกี่ยวข้องกับแวดวงอสังหาริมทรัพย์เลย แต่ในความเป็นจริงสิ่งพิมพ์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์กลับมีอยู่มากมาย หลายท่านอาจจะมองว่าการจัดทำสิ่งพิมพ์เป็นหน้าที่ของโรงพิมพ์ผู้ว่าจ้างไม่ได้ดำเนินการเอง ซึ่งการมองเช่นนี้อาจเป็นการมองข้ามประเด็นทางกฎหมายที่สำคัญไป เพราะเรื่องการพิมพ์นี้มีภาษากฎหมายที่ต้องให้ความสนใจ คือ คำว่า “สิ่งพิมพ์” กับ “หนังสือพิมพ์” หลายท่านอาจสงสัยขึ้นมาอีกว่าสิ่งพิมพ์ก็ไปจ้างโรงพิมพ์ทำ หนังสือพิมพ์ก็ให้นักข่าวมาเขียนข่าวหรือไม่ก็เขียนบทความไปให้หนังสือพิมพ์ลง ดูแล้วไม่เห็นจะเกี่ยวกับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไปได้เลย ผู้เขียนอยากให้ท่านลองพิจารณาต่อไปครับ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ธุรกิจการลงทุนทำได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาว

การซื้อบ้านนอกจากการใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้วยังถือเป็นการลงทุนอีกประเภทหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ภาวะดอกเบี้ยเงินฝากตกกราวรวดอย่างเช่นในปัจจุบัน มักจะเห็นคนถอนเงินจากธนาคารไปลงทุนด้วยวิธีการอื่นๆ แทน อาทิ การลงทุนในพันธบัตร การลงทุนในตลาดทุนหรือการลงทุนในหุ้น การลงทุนในตราสารหนี้ การลงทุนในกองทุนตราสารหนี้ การซื้อทอง รวมถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  สาเหตุที่การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความน่าสนใจ เพราะปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเริ่มฟื้นตัวอยู่ในช่วงขาขึ้น แนวโน้มของราคาสินทรัพย์มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 10-20% จากการให้เช่าโดยที่ยังไม่รวมกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดในอนาคต

การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในยุคปัจจุบัน ยกตัวอย่างเช่น ปัจจุบันดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารอยู่ที่ประมาณ 2% หากถอนเงินจากธนาคารมาลงทุนซื้อบ้านไว้สักหนึ่งหลังเพื่อปล่อยให้เช่าในอัตรา 1% ของราคาบ้านที่ซื้อ เช่น ซื้อบ้านมา 500,000 บาท ปล่อยเช่าในอัตรา 1%ของราคาซื้อ เท่ากับ 5,000 บาทต่อเดือน ในเวลา 1 ปี จะได้ผลตอบแทนคิดเป็น 12% ของราคาซื้อบ้านที่ลงทุนไป ซึ่งคุ้มค่าการการฝากเงินถึง 10%

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทรัพย์สำหรับการลงทุนมีหลักและข้อควรพิจารณา สำหรับผู้ซื้ออย่างบางประการ เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด ประการแรก อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อต้องมีสภาพคล่องสูงพอสมควร คือ สามารถขายออกไปได้เร็วในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการจะขาย ดังนั้นการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงควรอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพเพียงพอและมีโอกาสขายคืนในอนาคตสูง โดยผู้ซื้อต้องพิจารณาก่อนว่าต้องการซื้อเพื่อขายออกไปภายในกี่ปี ถ้ากำหนดเวลาไว้สั้นไปการขายออกจะค่อนข้างลำบาก นอกจากนั้นผู้ซื้อต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในระหว่างการถือครอง เช่น การ ซ่อมแซม การดูแลรักษาด้วย

ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน คือ ห้องชุด และทาวน์เฮาส์ เนื่องจากให้ผลตอบแทนในการลงทุนสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ในประเภทอื่น การเลือกซื้อในทำเลที่เหมาะสมจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่สนใจต่อการขายหรือเช่ามากขึ้น นับตั้งแต่ช่วงวิกฤติเป็นต้นมา ทำเลที่มีการซื้อ-ขายเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์กันมากที่สุดคือย่านกลางเมือง ดังนั้นทำเลในย่าน สุขุมวิทจนถึงเพลินจิตจึงเป็นทำเลที่เหมาะสำหรับการลงทุน เพราะสามารถปล่อยเช่าได้ง่าย เช่นเดียวกับย่านสีลม สาทรจนถึงพระราม 3

 

 

วารสารนำเสนอข้อมูลสถิติและเนื้อหาความรู้ที่หลากหลายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

สิ่งพิมพ์ที่เกี่ยวข้องกับแวดวงอสังหาริมทรัพย์

คือ หนังสือพิมพ์ ซึ่งหากพิจารณาการประกอบกิจการในปัจจุบันจะเห็นได้ว่าการสื่อสารการตลาดระหว่างผู้ประกอบการกับลูกค้าให้เป็นไปอย่างต่อเนื่อง ภาคอสังหาริมทรัพย์หลายบริษัทมักจะจัดทำนิตยสารหรือวารสารนอกเหนือจากแผ่นพับ แผ่นโฆษณา เพื่อเสนอข้อมูลข่าวสารให้แก่ผู้บริโภคโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายกันอย่างแพร่หลาย และหากพิจารณาจากความหมายของกฎหมายจะเห็นได้ว่าทั้งนิตยสารและวารสารล้วนจัดเป็นหนังสือพิมพ์ตามกฎหมายทั้งสิ้น ซึ่งการจัดทำหนังสือพิมพ์นั้นจะมีผู้ที่มีบทบาทสำคัญอยู่ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มของ เจ้าของกิจการหนังสือพิมพ์ ผู้พิมพ์ หรือผู้โฆษณา กลุ่มหนึ่ง และกลุ่มของผู้รับผิดชอบในการจัดทำและควบคุมเนื้อหา ข้อความ หรือภาพ ที่ลงพิมพ์ในหนังสือพิมพ์อีกกลุ่มหนึ่ง

เนื่องจากอุตสาหกรรมก่อสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจหลักที่เติบโตไปพร้อมกับการพัฒนาประเทศ มีการนำวิทยาการและเทคโนโลยี ตลอดจนนวัตกรรมใหม่ๆมาใช้ปรับปรุงงานด้านต่างๆให้มีคุณภาพและประสิทธิภาพสูงขึ้นตลอดเวลา เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการและสรรสร้างคุณภาพชีวิตยุคใหม่ให้ดียิ่งขึ้น บริษัทฯ จึงได้จัดทำวารสารเพื่อผู้ประกอบวิชาชีพในสายงานอุตสาหกรรมก่อสร้าง สถาปนิก วิศวกร นักบริหารงานก่อสร้าง นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่เกี่ยวข้องในแวดวงการก่อสร้าง ตลอดจนอาจารย์ นิสิต นักศึกษาและบุคคลผู้สนใจทั่วไป นำเสนอข่าวสาร ความเคลื่อนไหว ข้อมูลต่างๆในวงการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมถึงงานก่อสร้างในแขนงต่างๆ อย่างครบวงจร

ด้วยการนำเสนอข้อมูลสถิติและเนื้อหาความรู้ที่หลากหลาย

ที่เป็นการสะท้อนภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นในแต่ละช่วงเวลาอย่างทันสถานการณ์ รวมทั้งที่เป็นการส่งสัญญาณเตือนตลาด การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดหรือการเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาล ผู้ประกอบการหรือหน่วยงานต่างๆอย่างต่อเนื่อง วารสารมีลักษณะพิเศษที่ทำให้ได้รับการยอมรับและเชื่อถืออย่างกว้างขวางจากผู้ประกอบการ หน่วยงานภาครัฐ มหาวิทยาลัยและผู้อ่านที่อยู่ในวงการที่อยู่อาศัยของไทย เป็นนิตยสารด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับการตอบรับด้วยดีเสมอมาจากท่านผู้มีอุปการะคุณ และท่านผู้อ่านหลากหลายแขนง ซึ่งเป็นแหล่งรวบรวมข้อมูลเพื่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ของตกแต่งบ้าน รวมไปถึงความรู้ต่างๆที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และเรื่องทั่วๆไป

วารสารมุ่งเน้นไปที่คนที่มีความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผู้อ่านส่วนมากเป็นนักท่องเที่ยวที่กำลังมองหาบ้านใหม่ หรือมองหาช่องทางทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านสื่อของเรา คุณไม่เพียงสามารถหาผู้ซื้อ แต่ยังพบนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนขาย หรือสำนักงานกฎหมายจะประสบความสำเร็จร่วมกัน นอกจากนี้เมื่อหนังสือวารสารเราถูกวางตามสำนักงานและโชว์รูมต่างๆทั่วเมืองจะช่วยให้บริษัทของคุณถูกพบเจอจากแหล่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น และนี่คือการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีของความสำเร็จและความน่าเชื่อถือให้กับองกรณ์ของคุณอีกด้วย